Ajuste de aluguéis: como funcionam os reajustes nos contratos de locação e os principais índices

O mercado de locação de imóveis é altamente influenciado pela economia. Para manter o equilíbrio entre proprietários e inquilinos, o ajuste de aluguéis é uma prática comum, prevista em contrato de aluguel e regulamentada pela Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91). Entender como esse reajuste é aplicado, inclusive em casos de aluguel direto com o proprietário, é essencial para quem aluga ou investe em imóveis.

Neste artigo, você vai entender tudo sobre o assunto: o que é o ajuste de aluguéis, como ele funciona na prática, sobre qual índice utilizar, como calcular os índices de reajuste, quais os principais indicadores utilizados e como isso impacta tanto o locador e o locatário. Também vamos mostrar como a Mobg lida com esse tema de forma justa e transparente.

O que é o ajuste de aluguéis?

O ajuste de aluguéis, também conhecido como reajuste de aluguel, é a atualização anual do valor pago pelo inquilino ao proprietário. Esse ajuste é feito com base na variação da inflação e serve para garantir que o valor do aluguel acompanhe os preços da economia. A lei do inquilinato determina que o índice seja especificado no contrato de locação.

Imagine que o preço de serviços e produtos aumente ao longo de um ano. Se o aluguel continuar o mesmo, o proprietário perde poder de compra. O reajuste é justamente o que garante que o valor atual do aluguel permaneça justo e compatível com o mercado.

Como funciona o reajuste do aluguel?

Na prática, o reajuste ocorre no aniversário do contrato, por exemplo, se ele foi assinado em abril, o aniversário em abril de 2025 será o marco para aplicação do novo índice. O índice de correção é definido no início da locação e deve constar como índice utilizado no contrato. O cálculo é feito com base no acumulado dos últimos 12 meses.

Exemplo prático:

• Aluguel atual: R$ 1.500,00
• Índice acumulado (IPCA): 4,5%
• Novo valor do aluguel: R$ 1.567,50
• Fórmula: 1.500 x 1,045

Esse novo valor passa a valer para o próximo período e deve ser comunicado ao inquilino com antecedência.

Principais índices utilizados no reajuste de aluguéis

Para ajuste de aluguéis, os contratos costumam usar índices como:

• IGP-M (Índice Geral de Preços – Mercado): muito tradicional, mas conhecido por sua volatilidade. O IGP-M é calculado pela FGV e considera a composição do IGP-M, que envolve o atacado, consumo e construção.
• IPCA e INPC: ambos são calculados pelo IBGE. O IPCA mede a inflação oficial e tem menor variação; o INPC foca em famílias de menor renda.
• IVAR: índice recente da FGV voltado à variação do índice dos aluguéis residenciais.

Por que o IGP-M perdeu força?

O reajuste de aluguel pelo IGP-M se tornou problemático em anos com inflação alta. Por exemplo, o IGP-M de março de 2025 pode ter impacto significativo dependendo da variação do índice.

Imagine um contrato com aluguel baseado no IGP-M, que acumulou 23%. Um aluguel de R$ 1.200 saltaria para R$ 1.476. Essa alteração no valor do aluguel pode ser insustentável para o inquilino e levar à revisão de aluguel ou até à rescisão do contrato.

Como calcular o reajuste?

Saber como calcular os índices de reajuste é essencial. Veja o passo a passo:

1. Verifique o índice no período a ser reajustado.
2. Consulte o acumulado de 12 meses do índice (ex: IPCA ou IGP-M de março de 2025).
3. Aplique a fórmula: Novo aluguel = aluguel atual x (1 + índice acumulado).
4. Você pode usar nossa calculadora no site da Mobg para facilitar o cálculo do IGP-M ou de qualquer outro índice.

O reajuste é baseado em um índice calculado por instituições como a FGV e o IBGE, com base em um índice acordado contratualmente.

Impacto para o locador e o locatário

Para o locador, o reajuste mantém a rentabilidade. Sem ele, o imóvel perde valor de mercado.

Para o locatário, o aumento é um custo adicional. Quando o reajuste ultrapassa a média, é possível solicitar uma revisão de aluguel, principalmente em contratos com aluguel direto com o proprietário.

A lei do inquilinato permite reajustes anuais, mas também garante a possibilidade de revisão judicial, principalmente se houver distorção em relação ao mercado.

Reajuste pode ser negociado?

Sim. Embora esteja especificado no contrato de locação, o reajuste de aluguel pode ser negociado entre as partes.

Negociações são comuns em momentos de instabilidade econômica. Pode-se propor, por exemplo, aplicar apenas parte do índice ou escalonar o reajuste.

Como a Mobg aplica o reajuste?

Na Mobg, adotamos o IPCA como índice padrão. Isso proporciona:

• Reajuste baseado em um índice estável.
• Previsibilidade e menor impacto para o inquilino.
• Atualização justa do valor do reajuste para o proprietário.

Em contratos Mobg, o índice está claramente definido, e o período a ser reajustado é respeitado. Em cada aniversário do contrato, informamos com antecedência o novo valor do aluguel, promovendo clareza e organização para ambas as partes.

Conclusão: ajuste com equilíbrio e transparência

O ajuste de aluguéis é necessário e previsto por lei. Quando feito com base em índices confiáveis como o IPCA e INPC, garante um equilíbrio saudável entre locador e locatário. Entender o índice utilizado no contrato, saber sobre o reajuste de aluguel, e estar atento ao período a ser reajustado são pontos essenciais para evitar surpresas.

Se você quer entender mais sobre qual índice utilizar, fazer o cálculo do IGP-M ou saber o valor atual do aluguel, acesse mobg.com.br e clique em calcular com nossa ferramenta exclusiva!

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