Como fazer o reajuste de aluguel? Entenda aqui!

Após um ano de contrato de locação, o proprietário tem total direito a solicitar reajuste ao inquilino. Esta iniciativa é amparada pela Lei 8.245, de 18 de outubro de 1991, conhecida por Lei do Inquilinato. Para que esse procedimento atenda às normas regidas, é fundamental que o locador saiba como fazer o reajuste do aluguel.

É um reajuste necessário, que acontece como forma de atualizar a rentabilidade do imóvel, após ter sido usufruído por um ano. Isso se dá devido ao fato de a economia sofrer diversas mudanças, impactando o valor dos imóveis.

Ao ler este artigo, você vai entender como fazer o reajuste de aluguel e conhecer outras informações relevantes sobre esse tipo de negócio. Acompanhe!

Veja como a lei rege o reajuste de aluguel

Segundo a Lei do Inquilinato, precisamente no parágrafo único, relata-se que: “Nas locações residenciais serão observados os critérios de reajustes previstos na legislação específica.”

Já no artigo 18, está expresso que “É lícito às partes fixar, de comum acordo, novo valor para o aluguel, bem como inserir ou modificar cláusulas de reajuste”.

Em seguida, no artigo 19, a lei afirma que “não havendo acordo, o locador ou locatário, após três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, poderão pedir revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá-lo ao preço de mercado.”

Conheça como fazer o reajuste do aluguel

Para fazer o cálculo do reajuste do aluguel é necessário realizar um procedimento que considera os dois principais índices, que são o IGP-M e o IPCA.

IGP-M

O IGP-M (Índice Geral de Preços de Mercado) é feito pela Fundação Getúlio Vargas (FGV). Este oferece todos os meses uma variação de valores dos produtos direcionados ao cliente final;

Para fazer o cálculo do reajuste tendo como referência o IGP-M, é importante pegar o acumulado de um ano e transformá-lo em um índice de números decimais. A seguir, multiplica-se pelo valor atual da locação. Vamos exemplificar, na prática, para que você entenda melhor.

Suponhamos que no início do ano ocorreu uma alta do IGP-M. Como base no índice de 25,71% do IGP-M e um aluguel de R$ 1.500,00. Transformado em número decimal, tem-se um resultado de 0,2571. Para encontrar o valor do reajuste, soma-se 1 + 0,2571= 1,2571, sendo esse o valor do reajuste.

Em seguida, adiciona-se ao valor atual do aluguel, que é de R$ 1.500,00. Portanto, 1.500,00 + 1.2571 = 1.885,65, que é o valor total ajustado. O novo valor do aluguel deve perdurar por, no mínimo, 12 meses, ou até que o proprietário tenha interesse em fazer um novo acréscimo.

Veja o passo a passo:

• Valor do Aluguel: R$ 1500,00
• IGP-M (12 meses): 25,71%
• Cálculo: 1500 x 0,2571 = R$ 385,65
• Novo valor de Aluguel = R$ 385,65 + R$ 1500,00 = R$ 1885,65

Este valor de R$ 1885,65 é o que você irá pagar a partir do 12 mês de vigência do seu contrato

IPCA

O cálculo do IPCA (Índice de Preços ao Consumidor Amplo) é feito pelo IBGE (Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística) e tem como propósito registrar mensalmente a inflação de diversos produtos e serviços.

Quanto ao IPCA, podemos dizer que é menos usado em relação ao IGP-M. No entanto, é o índice que promove menor impacto orçamentário na vida das famílias. Por mais que ele seja apresentado mensalmente, seu índice é menor, quando comparado ao IGP-M, sendo muito mais vantajoso.

Outro privilégio em calcular o reajuste por meio do IPCA é que o período em que o IGP-M acumulado expõe queda brusca, o índice do IPCA também diminui de forma expressiva.

Esses são alguns dos motivos que levam os locatários a terem preferência pelo índice IPCA. Ele é o método que oferece maior previsibilidade dos valores de reajuste de aluguel, tanto ao locador quanto ao inquilino.

Agora vamos observar um cálculo de reajuste feito pelo índice IPCA? Vamos imaginar o ajuste de um aluguel no valor de R$ 1.500,00, que vence no mês seguinte. A resolução será baseada no índice de 10,6% do acumulado de um ano do IPCA.

Multiplique o aluguel por 1,1067, que é o valor do IPCA apresentado pela calculadora. O preço total reajustado será de R$ 1.660,05. Esse valor vai perdurar por um ano, ou seja, até o período que couber outro aumento do aluguel, segundo a Lei do inquilinato.

IVAR

O IVAR (Índice de Variação de Aluguéis Residenciais), ele também é medido pela FGV. E foi desenvolvido exclusivamente para medir a evolução do aluguel residencial, após as tensões de mercado da pandemia de 2020.

O índice é calculado levando em consideração os valores de transação de contratos de locação efetivamente firmados, sejam novos ou renegociados. O índice mede a evolução mensal dos valores de aluguéis em quatro das principais capitais brasileiras: Rio de Janeiro, São Paulo, Belo Horizonte e Porto Alegre.

Por ser muito recente e ser medido apenas em algumas cidades, ainda é pouco utilizado. Mas este pode ser um índice importante no futuro, pois observa com exclusividade a locação de imóveis.

Entenda como anunciar esses valores ao locatário

É imprescindível que o contrato de locação seja muito bem elaborado e deixe explícito a periodicidade com que os reajustes de aluguel serão realizados. Afinal, nem todos os inquilinos têm essa informação, sobretudo os que estão começando a morar em imóvel alugado.

À vista disso, ao realizar o cálculo e definir qual será o reajuste do aluguel, é obrigatório que o proprietário informe ao locatário qual será o novo valor da locação. Decidido isso, o ideal é avisar o inquilino com bastante antecedência, com o intuito de que ele se planeje para a nova jornada de pagamentos.

O valor definido deve constar no contrato de locação. Mas vale observar que não há necessidade de fazer um contrato novo, sendo permitido que se crie apenas um adicional das informações. Com isso, o proprietário e o inquilino assinam tomando ciência do valor especificado.

É necessário lembrar ainda que, caso no primeiro contrato tenha a presença de um avalista, é fundamental que ele também tome ciência desta informação. Dessa forma, o analista assina com os outros membros da negociação.

Observe o que não pode ser feito no reajuste do imóvel

É importante ter conhecimento de que o reajuste do aluguel cabe ao proprietário do imóvel. No entanto, é imprescindível que ele tenha entendimento de que essa atuação deve atender às normas que direcionam essa prática.

Um dos impeditivos, por exemplo, é decidir o reajuste do aluguel com base no salário mínimo. O locatário que se norteia por essa referência está infringindo a Lei do Inquilinato.

Outra referência que não pode ser tomada como base para fazer esse ajuste é usar as alterações cambiais. Sendo assim, o ideal é que o inquilino dialogue com o locador para saber qual a referência foi usada, pois evita acontecer algum abuso ao ajustar o preço do aluguel.

Vale ressaltar que esse cuidado é muito importante, pois o tempo de contrato é geralmente de um ano.

Conforme vimos neste artigo, o ajuste de aluguel é um procedimento fundamental para quem tem imóvel alugado. Mais importante ainda é saber como fazer o ajuste de aluguel dentro de todas as normas que a Lei do Inquilinato determina, compreendendo o que deve ser evitado durante os cálculos.

Qual é o mais recomendado?

Apesar de o índice do IGP-M ser amplamente utilizado como indexador no mercado de locação de imóveis residenciais, ele não foi desenvolvido para este fim e pode não se comportar como o esperado em momentos atípicos ou de muita tensão de mercado.

Como podemos observar no gráfico acima, enquanto a inflação (medida oficialmente através do IPCA) permaneceu em uma crescente leve de maio/2020 até dezembro/2020, o IPG-M deu um salto para 4,5% em apenas um mês. Muito disso foi ocasionado por fatores que não necessariamente estão conectados com as locações.

Inclusive a FGV, após este período, desenvolveu um índice exclusivo para medir a variação do aluguel, chamado IVAR (você pode acompanhar melhor abaixo como ele é calculado dele).

Como acompanhar os índices?

Uma simples busca na internet pode fazer com que você encontre qualquer informação de todos estes índices: IPCA, IGPM e IVAR. Mesmo assim, caso você queira fazer uma busca mais assertiva o site do Debit conta com vários indicadores econômicos muito interessantes.

Conforme vimos neste artigo, o ajuste de aluguel é um procedimento fundamental para quem tem imóvel alugado. Mais importante ainda é saber como fazer o ajuste de aluguel dentro de todas as normas que a Lei do Inquilinato determina, compreendendo o que deve ser evitado durante os cálculos.

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