Exoneração do fiador: o que é e como funciona

Nos contratos de aluguel, é comum o fiador ser a pessoa que garante ao proprietário (locador) o pagamento do aluguel e encargos caso o inquilino não pague em dia. Ser fiador é uma grande responsabilidade, pois o fiador pode ter que arcar com dívidas do inquilino (inclusive possíveis taxas de condomínio em atraso) e até ter bens penhorados pela justiça se o inquilino ficar inadimplente. Por isso, existe a possibilidade legal de o fiador deixar essa função em determinadas circunstâncias – é a chamada exoneração do fiador. 

A exoneração do fiador é um mecanismo importante previsto na Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91). Em regra, a garantia dada pelo fiador permanece válida até a devolução do imóvel ao locador (ou seja, até o fim efetivo do contrato de locação). No entanto, a própria Lei do Inquilinato estabelece situações em que o fiador pode se desligar do contrato antes desse término, seguindo procedimentos e prazos específicos. 

Neste artigo, vamos explicar de forma acessível o que é a exoneração do fiador, em quais casos ela pode ocorrer, como funciona o processo e quais os impactos para as partes do contrato de locação.

O que é a exoneração do fiador?

A exoneração do fiador é, basicamente, o afastamento do fiador das obrigações de fiança no contrato de aluguel. Em outras palavras, significa que a pessoa que era fiadora deixa de ser responsável pelo pagamento do aluguel e demais encargos do imóvel caso o inquilino não pague. Assim, após a exoneração, o fiador não responde mais por futuras dívidas do locatário referentes àquele contrato. 

Importante destacar que essa exoneração não pode ser feita livremente a qualquer momento. Durante a vigência de um contrato de locação com prazo determinado (fixo), a fiança deve permanecer válida até o término do prazo acordado. 

Ou seja, se você se tornou fiador em um contrato com prazo de, por exemplo, 30 meses, não pode simplesmente “sair” da posição de fiador antes de concluído esse período inicial. A exoneração do fiador é permitida apenas em situações específicas previstas em lei, geralmente ligadas a mudanças no contrato ou no status da locação, conforme veremos a seguir. 

Situações em que o fiador pode solicitar a exoneração: De acordo com a Lei do Inquilinato e o Código Civil, há alguns cenários em que é possível ao fiador pedir para se desvincular da fiança antes do fim do contrato:

• Fim do prazo contratual e prorrogação por tempo indeterminado: Quando o contrato de aluguel com prazo determinado expira e passa a vigorar sem um novo contrato formal, o fiador pode solicitar sua exoneração.
• Morte do inquilino ou separação do casal inquilino: Se o locatário falece ou se divorcia, e outra pessoa assume a locação, o fiador pode solicitar sua exoneração, desde que o faça dentro de 30 dias após a notificação da mudança.
• Alterações no contrato sem consentimento do fiador: Se houver reajustes no aluguel, renovação do contrato ou mudanças no locatário sem a anuência do fiador, ele pode pedir exoneração.

Caso o contrato contenha uma cláusula permitindo a exoneração em outros cenários, ela também pode ser solicitada, conforme o que foi previamente acordado.

Como funciona a exoneração do fiador?

Se o fiador estiver dentro de uma das condições mencionadas, ele pode solicitar a exoneração seguindo os passos abaixo:

1. Notificação formal ao locador: O fiador deve enviar uma carta comunicando sua exoneração ao locador. Esse documento deve ser enviado por meio que comprove o recebimento, como carta registrada com Aviso de Recebimento (AR) ou entrega presencial com assinatura de recebimento.
2. Prazo legal de 120 dias: A exoneração não é imediata. Após a notificação, o fiador ainda responde pelas obrigações do contrato por mais 120 dias, garantindo que o locador tenha tempo de exigir uma nova garantia.
3. Responsabilidades durante o período de transição: Durante os 120 dias, o fiador continua responsável por eventuais inadimplências do inquilino. Caso o locatário não pague o aluguel nesse período, o fiador ainda pode ser cobrado.

Em resumo, a exoneração do fiador é sair da posição de fiador antes do fim do contrato, o que só é possível nos casos acima ou se houver cláusula contratual permitindo isso. Muitos contratos de aluguel incluem uma cláusula especificando se a garantia fidejussória (fiança) vale apenas até certo ponto ou se se estende automaticamente.

Caso o contrato traga uma disposição expressa de que a fiança não se estenderá em prorrogação automática, o fiador fica liberado conforme essa previsão contratual. Porém, na ausência de disposição em contrário, aplica-se a lei, que prevê a continuidade da fiança até a devolução do imóvel, com as exceções de exoneração nas hipóteses que listamos.

Impactos da exoneração no contrato de locação

A saída do fiador pode gerar algumas consequências para inquilino e locador:

Para o inquilino

O inquilino deve apresentar uma nova garantia ao locador dentro de 30 dias após a exoneração do fiador. Se não fizer isso, o locador pode exigir o fim do contrato e iniciar um processo de despejo.

Para o locador

O locador pode solicitar uma nova garantia para manter a segurança do contrato. Caso o inquilino não apresente uma solução, o locador pode buscar a rescisão do contrato para evitar riscos financeiros.

Substituição da garantia

Se o inquilino não conseguir outro fiador, ele pode optar por alternativas, como:

• Seguro-fiança: Uma seguradora assume a responsabilidade pelo pagamento do aluguel caso haja inadimplência.
• Caução em dinheiro: O inquilino pode depositar um valor (geralmente três meses de aluguel) como garantia para cobrir possíveis débitos.
• Fiança bancária: Um banco garante o pagamento do aluguel em caso de inadimplência.

Direitos e deveres do fiador na exoneração

O fiador tem o direito de solicitar sua exoneração nos casos permitidos por lei, mas também deve cumprir alguns deveres para que o processo seja válido:

• Respeitar os prazos legais: Mesmo após solicitar a exoneração, o fiador continua responsável pelo contrato durante 120 dias.
• Cumprir obrigações pendentes: Se houver valores em aberto no contrato durante esse período, o fiador ainda poderá ser cobrado.
• Formalizar corretamente a solicitação: A exoneração só será válida se for feita por escrito, com comprovação de recebimento pelo locador.

Se o fiador não seguir esses procedimentos corretamente, ele pode continuar sendo responsabilizado pelo contrato mesmo sem querer.

Passo a passo para solicitar a exoneração

Se você deseja se exonerar do contrato de locação, siga este passo a passo:

1. Verifique as condições do contrato: Confirme se você já pode solicitar a exoneração.
2. Escreva uma carta de exoneração: O documento deve incluir o endereço do imóvel, o nome das partes envolvidas e a manifestação expressa do fiador de que deseja sair do contrato.
3. Entregue a notificação ao locador: Certifique-se de que o locador recebeu o documento, enviando por Correios com AR ou entregando pessoalmente com assinatura de recebimento.
4. Aguarde os 120 dias: Durante esse período, o fiador ainda será responsável por possíveis inadimplências do inquilino.
5. Confirme a exoneração: Após os 120 dias, o fiador está oficialmente desligado do contrato e não pode mais ser cobrado.

Conclusão

A exoneração do fiador é um direito garantido por lei, mas deve ser feita corretamente para evitar problemas futuros. Seguir os procedimentos adequados, respeitar os prazos legais e notificar o locador formalmente são passos essenciais para garantir que a exoneração ocorra sem complicações.

Se você é inquilino e seu fiador está saindo, não deixe para a última hora: providencie uma nova garantia e mantenha seu contrato seguro.

Esperamos que este artigo tenha esclarecido suas dúvidas! Caso precise de mais informações, entre em contato com a Mobg.