Mercado imobiliário SC 2025: Análise do aluguel no primeiro semestre e perspectivas para o segundo semestre e 2026

O mercado de aluguel em Santa Catarina oferece retorno atrativo em comparação a outras aplicações. Em média, o rendimento anual bruto de um aluguel residencial no Brasil fica em torno de 6% (6,01% em 2024). No entanto, há grande variação entre cidades. Estudos recentes apontam que cidades catarinenses líderes em investimentos imobiliários superam amplamente esse patamar. Por exemplo, a capital São José liderou ranking nacional com rentabilidade de aluguel anual de 16,6% ao ano. Itapema (SC) foi destaque em imóveis na planta, com 22,1% a.a. de retorno. Em contraste, Joinville – maior cidade do estado – registrou rentabilidade em torno de 5,19% (uma das mais baixas) em 2024. Para efeito de comparação, entre 2019-2024 o Ibovespa rendeu em média apenas 5,4% ao ano.

Em termos de investimentos financeiros tradicionais, o cenário também é favorável ao aluguel em SC. Com Selic em 14% ao ano, aplicações pós fixadas (ex: CDB a 100% do CDI) rendem cerca de 11–12% ao ano antes de impostos, enquanto a poupança rende pouco acima de 7% a.a.. Fundos Imobiliários (FIIs) historicamente pagam dividendos em torno de 7–8% ao ano, e o índice IFIX chegou a 11% recentemente. Ou seja, na média catarinense, a rentabilidade do aluguel (na faixa de 5–6% a.a.) fica semelhante à poupança e inferior a CDB ou FIIs (líquidos), mas certos mercados locais superam essas aplicações convencionais.

• Exemplo de números: Em 2024, o retorno médio do aluguel residencial foi estimado em 6,01%. Já um CDB pós fixado a 100% do CDI renderia cerca de 11,7% a.a. (antes de IR), ao passo que a poupança, na Selic atual, rende ~7,2% a.a.. Fundos imobiliários pagam em média 8–11% a.a. em dividendos. Em Santa Catarina, algumas cidades turísticas e de alta demanda ofereceram retornos ainda maiores (p. ex. São José 16,6% e Itapema 22,1%), enquanto centros industriais grandes como Joinville estiveram perto da média nacional ou ligeiramente abaixo.

Perfis de inquilinos nas cidades catarinenses

O perfil dos locatários varia conforme o tipo de cidade:

• Cidades universitárias (Lages, Blumenau): Nestes centros de ensino, predomina a demanda de estudantes. Por exemplo, Blumenau possui milhares de universitários: a FURB tinha cerca de 7,652 alunos de graduação em 2025. Lages, sede da UniPlác, também atrai jovens da região. Esses inquilinos buscam quitinetes, apartamentos de 1 dormitório ou repúblicas perto dos campi, valorizando praticidade (internet, mobilia básica, etc.). A oferta limitada faz o aluguel subir e viabiliza locações mais curtas ou por temporada acadêmica.
• Polo regional (Chapecó, Brusque): Nestes municípios do interior com economia forte, a maior parte dos inquilinos é de profissionais e famílias locais. Chapecó (maior do Oeste catarinense) e Brusque (tradicional polo têxtil) concentram trabalhadores de indústrias, comércio e serviços. Apesar de também terem universidades (p.ex. UnoChapecó, com +5.000 alunos, e centros universitários em Brusque), a demanda por moradias atende predominantemente famílias e casais que procuram casas ou apartamentos maiores. Em Chapecó há bairros estruturados para o público acadêmico (Centro, Efapi, Seminário), mas o mercado de aluguel tende a favorecer contratos mais longos e imóveis para quem tem emprego fixo na região, não apenas estudantes.
• Capital e litoral (Florianópolis, Itapema, São José): Florianópolis (ilha e continente) reúne mercados de turismo, tecnologia e serviços. A cidade, apelidada de “Ilha do Silício”, é hoje polo de TI e recebe nômades digitais e profissionais de startups. Isso aumenta a busca por aluguel residencial (apts em coworkings) e aluguel de temporada de média duração (short stay) durante eventos. Itapema e Balneário Camboriú, no Litoral, atraem turistas e investidores; Itapema destacou-se em rankings por alto retorno imobiliário, e vê muitos “brasileiros do sul” alugando para férias. São José, na região metropolitana de Floripa, apresenta alta demanda geral – foi apontada como a melhor cidade do país para investir em aluguel, com 16,6% a.a. de retorno – devido à qualidade de vida e crescimento equilibrado. Florianópolis em si também tem demanda robusta: além do turismo tradicional, é sede de conferências e competições esportivas (que movem a locação de curta duração).
• Cidades relevantes (Joinville, Itapema, São José, Florianópolis): Destacam-se ainda Joinville – a maior do estado e polo industrial – e, no litoral, Itapema e Florianópolis. Joinville tem economia diversificada (metalurgia, tecnologia e ensino) e absorve trabalhadores de vários perfis; mesmo assim, sua rentabilidade de aluguel residencial foi baixa (~5,19% em 2024). Florianópolis (capital) agrega demanda de famílias tradicionais e do crescente nicho de profissionais criativos/nômades. Itapema (litoral) aparece em muitas listas de investimento por suas altas margens. Já São José (no Leste de SC) une infraestrutura e imagem, atraindo locatários de renda mais alta, o que sustenta rendimentos expressivos.

Legislação e modelos contratuais de aluguel em SC

A locação em Santa Catarina segue a Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991), que define direitos e deveres de locadores e locatários em todo o país. Em 2024 essa lei sofreu atualização, trazendo mudanças importantes. Entre elas, destacam-se:

• Reajuste pelo IPCA: A correção anual do aluguel agora deve usar preferencialmente o IPCA, em vez do volátil IGP-M. Isso dá mais previsibilidade ao inquilino e evita aumentos abusivos. Para o proprietário, significa reajustes mais alinhados à inflação real do consumidor.
• Multa proporcional: Antes, a multa por rescisão antecipada muitas vezes era calculada sobre o valor total do contrato. A nova lei determina que a multa seja proporcional ao tempo restante. Na prática, o inquilino só paga pena adequada ao período faltante, tornando a relação mais justa. Já o dono do imóvel recebe compensação proporcional pelo término antecipado.
• Outras garantias aos inquilinos: A legislação atualizada exige, por exemplo, aviso prévio antes de reformas que afetem o uso do imóvel. Assim, o locador não pode realizar obras sem consentimento ou indenizar eventuais transtornos.

Além da lei principal, há várias modalidades de contrato e garantia. Tradicionalmente o aluguel exige:

• Depósito caução: valor em dinheiro depositado pelo inquilino (geralmente até 3 meses de aluguel) e devolvido no fim do contrato, após deduzir pendências. Hoje existem soluções de caução digital, onde o montante fica retido em conta bancária ou plataforma online (e libera automaticamente no término).
• Fiador ou avalista: pessoa que se responsabiliza pelo pagamento se o inquilino falhar. Porém, muitos preferem não envolver terceiros.
• Seguro-fiança locatícia: um seguro pago pelo locatário (ex: Porto Seguro, Itaú, Tokio Marine) que substitui fiador e caução. Ele cobre aluguel, IPTU, contas e danos eventual, garantindo o pagamento ao locador em caso de inadimplência. Essa modalidade vem crescendo pois oferece mais segurança ao proprietário e facilidade ao inquilino – em regra “dispensando a necessidade de fiador ou depósito caução”.
• Outras garantias: como título de capitalização ou cessão fiduciária. Mas seguro-fiança e caução eletrônica são hoje as mais usadas no mercado profissional.

Garantia de aluguel da Mobg: Segurança e agilidade para locadores

A Mobg, uma imobiliária digital com atuação destacada em Chapecó (SC) e presente em mais de 10 cidades espalhadas pela regiões Sul do Brasil, oferece um modelo inovador de garantia de aluguel que elimina a necessidade de fiador, caução ou seguro-fiança tradicional. Seu sistema é 100% digital e voltado para simplificar a vida de proprietários e inquilinos.

Como funciona

Ao optar pela Mobg, o proprietário tem a tranquilidade de receber o aluguel pontualmente, mesmo em casos de inadimplência do inquilino. A empresa garante o pagamento do aluguel, IPTU e seguro incêndio por até três meses, enquanto gerencia o processo de retomada do imóvel.

Vantagens para o proprietário

• Pagamento garantido: Recebimento do aluguel na data acordada, independentemente de atrasos por parte do inquilino.
• Cobertura de encargos: Inclusão de IPTU e seguro incêndio na garantia.
• Gestão completa: A Mobg cuida de todo o processo de locação, desde a análise de crédito até a eventual retomada do imóvel.
• Processo digital: Todas as etapas são realizadas online, proporcionando agilidade e comodidade.

Benefícios para o inquilino

Para os locatários, a Mobg oferece um processo simplificado, sem a necessidade de apresentar fiador ou realizar depósitos caução. A análise de crédito é realizada de forma rápida e eficiente, facilitando a aprovação e a assinatura do contrato.

Contratos digitais

Por fim, observa-se digitalização de contratos. Desde que permitidos por leis de 2018 (uso de assinaturas eletrônicas), muitas imobiliárias adotaram plataformas online para assinatura e gestão de locações. É cada vez comum formalizar o contrato por meio de certificação digital ou serviços eletrônicos, eliminando papelada. Processos como registro de contratos, cobrança de aluguéis e cobranças de reajuste podem ser feitos por sistemas online integrados. Essa modernização agiliza a operação: por exemplo, as assinaturas eletrônicas permitem concluir a locação à distância. Em Santa Catarina, especialmente em grandes centros, essa tendência cresce, tornando o aluguel mais ágil tanto para o inquilino quanto para o proprietário.

Conclusão

Em síntese, o cenário imobiliário catarinense em 2025 combina retornos de aluguel competitivos (variando conforme cidade) e um mercado de locação cada vez mais profissionalizado. Investidores interessados devem considerar a rentabilidade líquida (rendimento do aluguel menos custos) e perfil do inquilino típico de cada local. A legislação recente confere mais segurança e flexibilidade, enquanto garantias modernas (caução eletrônica, seguro-fiança) facilitam acordos. Em suma, o aluguel em SC continua atraente frente a aplicações financeiras tradicionais, mas exige análise cuidadosa do imóvel, do inquilino e das condições contratuais.