Reforma em imóvel alugado: O que você precisa saber

Realizar uma reforma em imóvel alugado pode parecer um desafio para muitos inquilinos e até mesmo para proprietários. Afinal, quem paga pelas melhorias? Quais mudanças são permitidas? É necessário autorização? Neste guia completo, vamos esclarecer essas e outras dúvidas comuns, abordando direitos e deveres de ambas as partes — tudo conforme a Lei do Inquilinato.

Normas legais para reforma em imóveis alugados

A legislação brasileira prevê regras específicas para obras e melhorias em imóveis alugados. O Código Civil (artigo 96) define três tipos de benfeitorias (melhorias feitas no imóvel): as necessárias, as úteis e as voluptuárias. Já a Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991), que rege as relações de locação, estabelece os direitos e deveres de inquilinos e proprietários em relação a essas benfeitorias. De acordo com essa lei, salvo disposição diferente no contrato, o inquilino tem direito a indenização (reembolso) por benfeitorias necessárias (mesmo sem autorização prévia do locador) e por benfeitorias úteis (desde que tenham sido autorizadas pelo locador). Em contrapartida, as benfeitorias voluptuárias não são indenizáveis por lei, embora o inquilino possa retirá-las ao fim do contrato se sua remoção não danificar o imóvel.

Essas diretrizes legais valem tanto para imóveis residenciais quanto comerciais alugados. Em suma, a lei busca equilibrar os interesses: permite que o inquilino faça melhorias necessárias e úteis sem prejuízo financeiro (quando acordadas ou urgentes), mas protege o proprietário de ter que pagar por modificações supérfluas ou não autorizadas.

É permitido reformar um imóvel alugado?

Sim, mas com condições. A regra mais importante é que o inquilino nunca deve realizar reformas sem antes conversar com o proprietário. A autorização por escrito é essencial e, na maioria dos casos, deve ser solicitada antes de qualquer alteração que modifique estrutura, layout ou estética do imóvel.

Por que isso é importante?

• Evita conflitos legais.
• Garante segurança jurídica para ambas as partes.
• Permite que o locador avalie se a benfeitoria valoriza ou desvaloriza o imóvel.

Tipos de benfeitorias em imóveis alugados

Ao falar de reformas, é essencial entender os três tipos de benfeitorias previstas no Código Civil:

1. Benfeitorias necessárias

São aquelas que evitam a deterioração do imóvel. Exemplo:

• Troca urgente de encanamento com vazamento.
• Reparos no telhado para conter infiltrações.

🧾 Responsabilidade: Do locador. Se o inquilino fizer por conta própria, poderá solicitar reembolso, desde que comprove urgência.

2. Benfeitorias úteis

Aumentam a funcionalidade do imóvel. Exemplo:

• Instalação de grades nas janelas.
• Adição de ventiladores de teto.

📩 Exigem autorização do proprietário. Podem ser indenizáveis, se acordado previamente.

3. Benfeitorias voluptuárias

Apenas estéticas, não aumentam o valor de uso. Exemplo:

• Reforma decorativa com gesso rebaixado.
• Pintura artística ou papel de parede personalizado.

💸 São pagas pelo inquilino e não são reembolsáveis, salvo se o locador permitir.

Reforma em imóvel comercial vs residencial

A lógica das reformas vale para ambos os tipos de imóvel, mas com algumas particularidades:

Imóvel comercial

• É comum que o inquilino (empresa ou prestador de serviço) deseje adaptar o espaço à sua atividade.
• Nesse caso, a reforma pode ser mais robusta (ex: instalação de divisórias, rede elétrica ampliada).
• Tudo deve ser formalizado por escrito no contrato de locação, inclusive se as benfeitorias serão mantidas ao final.

Imóvel residencial

• Reformas costumam ser mais simples, como pintura, troca de piso ou instalação de armários.
• O inquilino deve sempre deixar o imóvel em condições semelhantes à entrega, caso as alterações não sejam aproveitadas pelo locador.

Documentação: o que registrar

Antes de iniciar qualquer reforma em imóvel alugado, registre:

✅ Solicitação formal com detalhamento da obra.
✅ Resposta (por escrito) do locador autorizando ou negando.
✅ Contratos com fornecedores ou prestadores.
✅ Fotos antes e depois.
✅ Notas fiscais e recibos.

Isso pode evitar futuros transtornos na devolução do imóvel ou garantir o direito a ressarcimento em caso de benfeitorias úteis autorizadas.

Como evitar conflitos durante a reforma?

Além da comunicação constante, existem boas práticas que ajudam a preservar a boa relação entre inquilino e locador:

• Respeite horários permitidos para obra (conforme regulamento do condomínio ou leis municipais).
• Evite alterações estruturais sem consulta (ex: derrubar parede, alterar fachada).
• Mantenha o imóvel limpo e sem prejuízos a terceiros (como vizinhos).
• Notifique o locador sobre imprevistos durante a execução.

Reforma com ressarcimento: quando é possível?

O reembolso por reforma em imóvel alugado só é possível quando:

✔️ A benfeitoria é classificada como necessária ou útil.
✔️ Foi autorizada previamente pelo locador.
✔️ Há comprovação por meio de notas fiscais, fotos ou laudos.
✔️ Está prevista em cláusula contratual ou formalizada em aditivo.

👉 Dica Mobg: se o locador desejar manter uma melhoria realizada pelo inquilino, ambos podem negociar abatimento no aluguel ou compensação financeira ao final do contrato.

Dúvidas frequentes sobre reforma em Imóvel alugado

Posso pintar as paredes do apartamento alugado?

Sim, desde que o locador esteja de acordo ou você se comprometa a devolver o imóvel nas condições originais, se solicitado.

E se o imóvel estiver precisando de reparos antes mesmo de eu entrar?

Nesse caso, os reparos são responsabilidade do locador. Faça uma vistoria detalhada e formalize os pontos a serem corrigidos antes da assinatura do contrato.

Posso instalar móveis planejados?

Pode, mas o ideal é discutir com o proprietário. Como os móveis ficarão fixos, pode haver valorização do imóvel — o que pode abrir margem para negociação no futuro.

Quem paga pela reforma em caso de problemas estruturais?

Problemas estruturais são de responsabilidade do proprietário. Infiltrações, rachaduras ou sistemas comprometidos devem ser resolvidos por ele.

Como a Mobg facilita o processo de reforma e benfeitorias?

Na Mobg, entendemos que reformas em imóveis alugados fazem parte do dia a dia e buscamos facilitar essa etapa com:

• Contratos com cláusulas claras sobre benfeitorias.
• Canal direto para solicitações de reforma via plataforma digital.
• Acompanhamento técnico quando necessário, garantindo que o imóvel esteja sempre em boas condições.

Tudo isso com agilidade, transparência e o apoio de uma equipe especializada pronta para mediar as necessidades de inquilinos e proprietários.

Exemplo prático: reforma acordada com sucesso

Caso 1 – Imóvel Residencial
Lucas alugou um apartamento e queria instalar ar-condicionado. Solicitou autorização por escrito, recebeu o “ok” e combinou que, ao final do contrato, o aparelho seria retirado sem danos ao imóvel. Tudo registrado no sistema da Mobg.

Caso 2 – Imóvel Comercial
Uma pequena cafeteria precisava adaptar uma sala com balcão e estrutura elétrica reforçada. O proprietário autorizou a obra, desde que o espaço fosse mantido ao final da locação. A reforma valorizou o imóvel e, ao término, foi acordado que o locador ficaria com as melhorias sem reembolso.

Esses exemplos mostram que com diálogo e clareza, todos saem ganhando.

Conclusão

Realizar reforma em imóvel alugado é possível — e muitas vezes necessário. Com autorização, bom senso e registro de tudo, o processo pode ser positivo tanto para quem mora ou trabalha no espaço quanto para quem o possui como investimento.

Seja você locador ou inquilino, conte com o suporte da Mobg para navegar com segurança em cada etapa da locação. Nosso objetivo é facilitar sua experiência, com menos burocracia e mais confiança.