Valor do aluguel para 2026: o que esperar da reforma tributária e da economia

O mercado imobiliário brasileiro está prestes a atravessar um dos seus períodos mais significativos de transformação e se você é proprietário de imóveis ou está planejando o seu próximo aluguel, o ano de 2026 já deve estar no seu radar. Entre as mudanças nas regras de impostos e o comportamento da economia, uma pergunta domina as buscas: o valor do aluguel para 2026 vai subir de forma agressiva?

Neste artigo vamos falar sobre os dados da nova reforma tributária e nas projeções econômicas para traduzir o que realmente importa para o seu bolso! 2026 não será apenas "mais um ano" de reajustes, será o início de uma nova era na forma como lidamos com a locação no Brasil.

A reforma tributária e o período de transição em 2026

A grande novidade que impacta o setor é a implementação do IVA Dual (formado pela CBS federal e pelo IBS estadual/municipal). O ano de 2026 é marcado pelo início da fase de testes desse sistema. Isso significa que as alíquotas ainda serão simbólicas, cerca de 0,9% para a CBS e 0,1% para o IBS, mas a estrutura de fiscalização mudará completamente.

Muitos especialistas e portais do setor, como o SP Imóvel, apontam que o impacto real no valor do aluguel pode variar conforme o perfil do locador. Para o pequeno proprietário, que possui apenas um ou dois imóveis, as mudanças tendem a ser mínimas no início. No entanto, para grandes locadores e empresas que operam no regime de Lucro Presumido, a nova carga tributária pode gerar uma pressão por repasse de custos ao inquilino.

O governo previu mecanismos para suavizar esse impacto na moradia. Existe uma redução de 70% na base de cálculo para locações residenciais, além de um "redutor social" de R$ 600,00 por unidade. Na prática, isso significa que a tributação não incidirá sobre o valor total do aluguel, mas sobre uma parcela reduzida dele, ainda assim, a necessidade de formalização e emissão de notas fiscais pode elevar os custos operacionais, o que indiretamente influencia o preço final.

O impacto da inflação e os índices de reajuste

Além da questão tributária, o valor do aluguel para 2026 continuará sendo regido pelos índices tradicionais de inflação. Historicamente, o IGP-M (Índice Geral de Preços – Mercado) era a estrela dos contratos, mas após as altas voláteis de anos anteriores, o IPCA (Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo) consolidou-se como a opção mais equilibrada e comum.

As projeções do Boletim Focus e de analistas de mercado para o fechamento de 2025 e início de 2026 sugerem uma inflação que busca a meta do Banco Central. Contratos que fizerem aniversário em 2026 deverão observar reajustes que reflitam o custo de vida atualizado, se a inflação se mantiver controlada, o reajuste anual tende a ser previsível.

Entretanto, é preciso estar atento à taxa Selic, se os juros permanecerem elevados em 2026, o financiamento imobiliário continua caro para o consumidor médio. Quando menos pessoas conseguem comprar a casa própria, a demanda por aluguel aumenta, e a lei da oferta e procura pode empurrar os preços das locações para cima, independentemente da inflação oficial.

Oferta e demanda no cenário das cidades brasileiras

O comportamento do mercado imobiliário é local, enquanto grandes metrópoles enfrentam escassez de imóveis bem localizados, cidades em crescimento como Chapecó e outras regiões dinâmicas, veem um aumento contínuo no desejo por moradias que ofereçam qualidade de vida e conectividade.

Em 2026, a tendência de "morar perto do trabalho" ou em bairros com infraestrutura completa continuará valorizando certas regiões e imóveis compactos, bem equipados e com gestão facilitada tendem a ter uma vacância menor e, consequentemente, uma valorização maior no valor do aluguel.

Para o inquilino, a dica é buscar contratos que ofereçam flexibilidade, e já para o proprietário, a modernização do imóvel e a escolha de uma plataforma de gestão eficiente serão os diferenciais para manter a rentabilidade frente aos novos impostos. A tecnologia será a principal ferramenta para absorver os custos da reforma tributária sem perder competitividade.

A formalização do mercado e a importância da nota fiscal

Um ponto pouco discutido, mas crucial para 2026, é a exigência de maior transparência, uma vez que a reforma tributária trará a obrigação da emissão de notas fiscais de serviço para a locação em determinados cenários. Isso retira o mercado da informalidade, o que é positivo para a segurança jurídica, mas exige que proprietários e imobiliárias estejam tecnologicamente preparados.

A Mobg já nasceu digital, o que nos coloca em vantagem para ajudar nossos clientes nessa transição. A automação de processos financeiros e o suporte jurídico para os novos contratos de 2026 garantem que tanto locador quanto locatário estejam protegidos contra multas ou cobranças indevidas decorrentes da nova legislação.

Essa formalização também permite que o inquilino tenha maior clareza sobre o que está pagando, especialmente em um cenário onde o aluguel pode sofrer reajustes tributários, a clareza na prestação de contas será o fator decisivo para a manutenção de bons relacionamentos entre as partes.

Perspectivas finais para o morador e para o investidor

Se olharmos para o horizonte de 2026, o cenário é de adaptação. Não há motivo para pânico quanto a aumentos exorbitantes e generalizados no curto prazo, uma vez que a transição tributária é gradual e vai até 2033, no entanto, o planejamento deve começar agora.

O investidor deve revisar sua carteira e entender se o rendimento líquido (após impostos) continuará atrativo, focando em imóveis com alta liquidez. O inquilino deve estar atento às cláusulas de reajuste e priorizar imobiliárias que utilizem tecnologia para desburocratizar a gestão e oferecer suporte real durante as mudanças de lei.

2026 será o ano em que a moradia deixará de ser vista apenas como um "contrato de papel" e passará a ser integrada em um ecossistema digital e fiscal mais robusto. Estar bem informado é a melhor maneira de garantir que o seu lar ou o seu investimento permaneçam seguros.

Quer se preparar para o mercado imobiliário de 2026?

Entender as tendências é o primeiro passo para fazer um bom negócio, seja para alugar o seu próximo apê ou colocar o seu imóvel para render, a Mobg oferece a tecnologia e a transparência que o novo cenário exige.

Mobg - Imobiliária Digital - Aluguel Rápido e Fácil

Aluguel de imóveis residenciais e comerciais. Encontre casas, apartamentos, salas comerciais e mais. Alugue rápido e fácil na imobiliária que mais cresce.

Mobg