Depreciação de imóveis: saiba o que é, como ocorre e de que forma calcular

Entender como funciona a depreciação de imóveis é imprescindível para a negociação desse tipo de bem, independente se você deseja comprar, vender ou alugar. Esse cálculo permite uma avaliação mais precisa do valor do imóvel, gerando estimativas mais justas para qualquer tipo de operação.

Pensando nisso, organizamos um guia detalhado sobre como é feito o cálculo de depreciação de imóveis e quais fatores são considerados para determinar o montante de depreciação. Quer ter ainda mais segurança na hora de negociar imóveis? Então siga a leitura e descubra como calcular a depreciação por conta própria!

O que é depreciação de imóveis?

A depreciação de qualquer tipo de bem se refere a perda de valor que acontece ao longo do tempo, devido a diversos fatores. Quando se trata de bens imobiliários, o desgaste físico, a obsolescência do design, deterioração, mudanças na composição da vizinhança e demais condições de mercado, representam os principais elementos que interferem no valor de um imóvel.

A passagem do tempo causa um certo desgaste material que precisa ser considerado, além da falta de manutenção ou reparos necessários devido ao uso do espaço. Como a depreciação afeta o valor corrente de um imóvel, é preciso compreender como ela deve ser calculada para ajustar suas decisões de compra, venda, locação ou investimento nesse mercado.

O que causa a depreciação de um imóvel?

Após entender o que é a depreciação de imóveis, o próximo passo é saber o que pode causá-la. A partir desse conhecimento, torna-se possível incorporar cuidados na hora de escolher a sua casa e evitar que isso aconteça com os seus bens. Confira em mais detalhes, a seguir.

Má conservação

O primeiro fator que pode gerar depreciação do imóvel é a má conservação. Esse fator está relacionado à deterioração do bem à medida que o tempo passa, causando diversos tipos de problemas, como danos estruturais, infiltrações, pintura desgastada e outros sinais de negligência. Todos eles podem impactar negativamente o valor do imóvel.

Nesse sentido, um proprietário que negligência os cuidados com manutenção pode acabar tendo todos esses problemas e, consequentemente, tem potencial de perda de dinheiro pela falta de cuidado.

Além disso, os compradores e inquilinos que não têm o cuidado para observar tais fatores podem acabar incorrendo em incômodos. Por isso, é interessante observar tais problemas para encontrar um ótimo imóvel.

Barulho na vizinhança

Outro ponto que pode diminuir o valor do imóvel com o tempo são os barulhos na vizinhança. Por exemplo, aspectos como tráfego intenso, proximidade de áreas industriais, festas frequentes ou outros incômodos sonoros afetam a qualidade de vida no local.

Consequentemente, é natural que um lugar com esses fatores tenha o seu valor de mercado reduzido. Por isso, é essencial ter cuidado e observar a localização do imóvel para entender se ele pode ser barulhento e, com isso, enfrentar maior depreciação.

Estilo arquitetônico

É natural que com o passar do tempo o que era elegante e atrativo em outras épocas, passe a ser menos valorizado. Como a preferência dos consumidores se altera, um estilo arquitetônico ultrapassado pode acabar gerando depreciação e baixando o valor de mercado de um imóvel.

Além disso, os gostos em relação ao estilo arquitetônico podem variar de pessoa para pessoa. Alguns estilos podem ser considerados mais desatualizados ou menos atraentes. Esse fator acaba gerando influências na demanda e, consequentemente, o valor do imóvel.

O contrário também pode ser observado. Por exemplo, casas com características modernas, recursos tecnológicos e com eficiência energética podem ter uma demanda mais alta e, com isso, preços elevados.

Índice de criminalidade

O quesito segurança também é uma preocupação importante para os compradores e vendedores de imóveis, pois ele tende a gerar apreciação ou depreciação do bem que está sendo negociado.

Nesse sentido, uma região com altos índices de criminalidade pode desencorajar potenciais compradores, mesmo que o imóvel em si seja atraente. Já um condomínio fechado, com vários recursos para aumentar a segurança dos moradores, tende a ter preços elevados.

Como calcular a depreciação de imóvel?

Quando se trata do cálculo de depreciação, é importante entender que existem diversos métodos distintos e o uso de cada um deles está associado a finalidades, regulamentos e práticas específicas. Veja, a seguir, quais são os métodos mais comuns para estimar esse valor.

Linha reta

Esse é o mecanismo mais simples disponível para estimar o valor de depreciação. Ele distribui uniformemente o custo do imóvel ao longo de sua vida útil. Isso permite estabelecer valores de referência para a depreciação anual.

Tal medida é adequada para avaliar propriedades que lidam com desgaste físico constante ao longo do tempo, tal como edifícios comerciais ou plantas industriais. Ele também pode ser usado para quem deseja apenas uma estimativa breve e com facilidade de cálculo. Sua fórmula pode ser definida a seguir.

Depreciação Anual = (custo do Imóvel - valor Residual) / vida útil

A depreciação anual, portanto, é dada pela diferença entre o custo de imóvel e o seu valor residual — que representa o montante pelo qual o imóvel é comercializado no final da sua vida útil — dividido pela vida útil estimada, ou seja, o total de anos que esse imóvel deve se manter funcional.

Unidade de produção

Esse método é considerado quando a depreciação está diretamente ligada à produção ou ao uso do imóvel. Em propriedades de aluguel, por exemplo, essa depreciação pode ser estimada com base no número de unidades locadas ou na área total alugada.

Seu uso é bastante frequente em propriedades que geral receita diretamente relacionada a ocupação, seja para locação residencial ou comercial. Contudo, tal avaliação é mais complexa e exige um conhecimento mais detalhado da construção civil. 

Método evolutivo

O Método evolutivo está previsto na ABNT NBR 14653, estabelecendo critérios que podem ser usados na hora de fazer a avaliação de bens. Nesse sentido, ele segue uma fórmula simples, dada por:

VI = (VT + CB) × FC

Nela, VI representa o valor do imóvel, que pode ser obtido por meio do valor do terreno (VT), que é somado ao Custo de benfeitorias (CB) e multiplicado pelo fator de comercialização (FC). Contar com uma imobiliária da confiança para escolher imóveis com bom valor e com baixo potencial de desvalorização é uma boa opção.

Ao entender como funciona a depreciação de imóveis e também como avaliar os aspectos que podem gerar valorização ou desvalorização, fica mais fácil encontrar opções atrativas para morar. Além disso, contar com a ajuda de profissionais especializados no mercado imobiliário e com conhecimento para te indicar boas opções também é interessante.

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