IGP-M vs. IPCA: Por que o índice de reajuste do seu aluguel está mudando?

Por décadas, a conversa sobre reajuste de aluguel no Brasil teve um protagonista quase absoluto: o IGP-M. A sigla, que parecia uma cláusula imutável nos contratos, ditava o ritmo dos aumentos e era vista como o padrão inquestionável do mercado. Mas esse reinado chegou ao fim.

Nos últimos anos, o mercado imobiliário presenciou uma verdadeira crise de credibilidade do IGP-M, que disparou de forma desproporcional e se descolou completamente da realidade financeira dos inquilinos. Essa turbulência forçou o setor a evoluir, buscando um novo consenso e trazendo para o centro do debate um outro índice: o IPCA.

Essa mudança não é apenas uma troca de siglas. Ela representa um amadurecimento do mercado e uma busca por relações mais justas e sustentáveis entre proprietários e inquilinos.

Mas por que o IGP-M se tornou um problema? O que o IPCA tem de diferente? E, mais importante, o que isso significa para o futuro do seu contrato de aluguel? Neste artigo, vamos analisar a fundo essa transformação para que você, seja inquilino ou investidor, entenda o novo cenário.

A anatomia da crise: Por que o IGP-M se descolou da realidade?

Para entender a crise, precisamos olhar para a "certidão de nascimento" do IGP-M. Ele é composto por três outros índices, mas um deles tem um peso desproporcional: 60% do seu cálculo vêm do IPA (Índice de Preços ao Produtor Amplo).

O IPA mede os preços no atacado, ou seja, de matérias-primas industriais e commodities agrícolas. Ele é fortemente influenciado pela variação do dólar e pelos preços no mercado internacional.

O que aconteceu, especialmente no período de 2020 a 2022, foi um "desalinhamento planetário": a pandemia, a alta do dólar e o boom nos preços de commodities como minério de ferro e soja fizeram o IPA disparar. Como consequência, o IGP-M explodiu.

O resultado foi um cenário surreal: enquanto a inflação que sentíamos no dia a dia (medida pelo IPCA) estava em um patamar de 5% a 10% ao ano, o IGP-M chegou a acumular mais de 30%. Aplicar esse reajuste se tornou, para muitos, financeiramente impossível, gerando uma onda de insegurança e renegociações em todo o país.

A ascensão do IPCA: A busca por um índice mais justo e previsível

Diante do caos, o mercado precisava de uma alternativa mais estável e representativa. E ela já existia: o IPCA (Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo), calculado pelo IBGE.

O IPCA é o índice da inflação oficial do Brasil. Ele mede a variação de preços de uma cesta de produtos e serviços consumidos pelas famílias, como alimentação, transporte, moradia e saúde. Em outras palavras, ele reflete diretamente o custo de vida do cidadão comum.

A sua ascensão nos contratos de aluguel foi um movimento natural em busca de:

• Previsibilidade: O IPCA tende a ser muito menos volátil que o IGP-M.
• Justiça e equilíbrio: Seu cálculo está diretamente ligado à capacidade de pagamento do inquilino.
• Sustentabilidade: Contratos baseados no IPCA têm maior probabilidade de serem cumpridos e renovados, pois o reajuste é mais realista.

A adoção do IPCA deixou de ser uma exceção e se tornou um sinal de modernidade e boa-fé no mercado imobiliário.

A perspectiva jurídica e a negociação: É possível trocar o índice?

A disparada do IGP-M levantou um importante debate jurídico. Muitos inquilinos, com base no princípio da "onerosidade excessiva" (quando um evento imprevisível torna a obrigação de uma das partes excessivamente pesada), buscaram renegociar seus contratos.

Isso abriu um forte precedente para a negociação do índice, mesmo durante a vigência do contrato. A lição que ficou é que, embora o contrato tenha força de lei, o diálogo e o bom senso, baseados na realidade do mercado, são fundamentais para a manutenção da relação locatícia.

O posicionamento da Mobg: Transparência e equilíbrio como padrão

Observar as tendências do mercado é nossa obrigação. Agir para proteger nossos clientes é nosso compromisso.

Entendendo essa nova dinâmica de mercado, a Mobg tomou uma decisão estratégica para garantir relações mais saudáveis e previsíveis: adotamos o IPCA como nosso índice padrão para novos contratos de aluguel.

Acreditamos que essa prática beneficia a todos:

• Para o inquilino: Oferece previsibilidade e segurança de que seu aluguel será corrigido de forma justa, alinhada à inflação que ele sente no bolso.
• Para o proprietário: Garante uma maior segurança de receita. Um reajuste equilibrado aumenta drasticamente as chances de o inquilino permanecer no imóvel por mais tempo, reduzindo os custos com vacância e novas locações.

Essa é a nossa forma de aplicar a nossa filosofia de desburocratizar e simplificar, criando um ambiente de negócios mais justo e sustentável.

Conclusão: O futuro do reajuste é o equilíbrio

A crise do IGP-M foi um divisor de águas. Ela ensinou ao mercado imobiliário que índices e cláusulas contratuais precisam refletir a realidade econômica e o bom senso. A migração para o IPCA não é apenas uma tendência, mas a consolidação de um mercado mais maduro, que valoriza a previsibilidade e as relações de longo prazo.

Saber a diferença entre esses índices e entender essa mudança te dá o poder de escolher e negociar com mais segurança o seu próximo contrato de aluguel.

Quer alugar ou anunciar seu imóvel com a certeza de um contrato moderno, justo e alinhado às melhores práticas do mercado de 2025? Explore a plataforma da Mobg e descubra uma experiência de locação mais transparente e inteligente.