Obras em imóveis alugados: direitos e deveres de proprietários e inquilinos

Realizar uma obra com inquilino morando em um imóvel alugado gera muitas dúvidas sobre quem deve pagar pelos reparos e como proceder corretamente. Sem orientação, reformas podem causar conflitos entre proprietário e inquilino.

Por isso, neste artigo esclarecemos os direitos e deveres de cada parte conforme a Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991)e boas práticas, para que você saiba como agir ao fazer uma reforma em apartamento alugado sem dores de cabeça.

Tipos de obras em imóveis alugados: necessárias, úteis e voluptuárias

Antes de mais nada, é importante entender os tipos de obras (benfeitorias) previstos na legislação, pois eles influenciam quem é responsável pelo pagamento e pela autorização:

Benfeitorias necessárias

São aquelas indispensáveis para conservar o imóvel ou evitar sua deterioração. Envolvem reparos urgentes ou essenciais – por exemplo, consertar infiltrações, resolver falhas elétricas ou hidráulicas graves, arrumar um telhado danificado etc. Essas obras garantem que o imóvel permaneça habitável e seguro.

Benfeitorias úteis

São melhorias que, embora não urgentes, aumentam ou facilitam o uso do imóvel. Por exemplo, instalar grades de proteção nas janelas, construir uma garagem ou ampliar um cômodo. Essas obras agregam valor e funcionalidade ao imóvel alugado, tornando-o mais prático ou confortável para quem reside.

Benfeitorias voluptuárias

São alterações de caráter estético ou de luxo, que não aumentam a utilidade do imóvel, mas o tornam mais bonito ou agradável. Enquadram-se aqui obras como jardinagem ornamental, decoração sofisticada, instalação de acabamentos de luxo ou itens puramente decorativos. Em geral, essas melhorias não são reembolsáveis ao final do contrato, pois servem mais ao gosto de quem as faz do que a uma necessidade do imóvel.

Conforme a legislação, benfeitorias necessárias realizadas pelo inquilino são indenizáveis mesmo sem autorização prévia. As úteis só dão direito à indenização se o proprietário autorizar por escrito. Já as voluptuárias não são indenizáveis, podendo o inquilino removê-las ao sair, desde que não danifique a estrutura. Essa classificação ajuda a definir quem paga pela reforma ou reparo no imóvel alugado.

Responsabilidades do proprietário durante obras no imóvel alugado

Cabe ao proprietário (locador) cumprir seus deveres legais e contratuais no que diz respeito a obras e manutenções. Segundo a Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91), é obrigação do locador manter o imóvel em condições de uso e habitabilidade durante a locação. Isso significa que reparos necessários e estruturais são de responsabilidade do proprietário, a menos que o dano tenha sido causado por uso inadequado do inquilino. Alguns pontos importantes sobre o papel do dono do imóvel:

• Realizar reparos urgentes e necessários: O proprietário deve providenciar prontamente consertos em problemas como vazamentos, falhas elétricas ou danos estruturais. Ele é responsável por pagar esses reparos necessários, garantindo a segurança e o bem-estar do inquilino. Se o locador se omitir diante de um defeito grave, a lei permite que o inquilino execute o reparo urgente e depois seja reembolsado pelo dono.
• Avisar e negociar obras não urgentes: Se a obra não for urgente (por exemplo, uma melhoria estética ou ampliação), é fundamental haver diálogo e acordo prévio com o inquilino. O dono não pode iniciar uma reforma extensa sem consentimento, pois o inquilino tem direito ao uso pacífico do imóvel. Idealmente, obras maiores do proprietário devem ocorrer entre locações (com o imóvel vazio) ou, se durante a locação, somente com autorização do inquilino e possivelmente alguma compensação (como desconto no aluguel pelo incômodo).
• Respeitar a privacidade e a rotina do inquilino: Qualquer intervenção no imóvel deve ser previamente agendada. O proprietário (ou seus contratados) deve combinar horários para realizar os serviços, evitando invadir a privacidade do morador. A Lei do Inquilinato garante ao inquilino o direito à tranquilidade; portanto, visitas para obras precisam ser notificadas com antecedência e ocorrer em comum acordo.
• Custos das obras: O proprietário arca financeiramente com toda obra necessária à conservação do imóvel. Melhorias voluntárias feitas por iniciativa do dono (como modernizar a cozinha ou trocar revestimentos por estética) também devem ser custeadas por ele – o inquilino não é obrigado a pagar nada além do aluguel e encargos normais. Por outro lado, se algum dano foi causado pelo inquilino por mau uso, aí sim o reparo é cobrado do inquilino.

O proprietário pode reformar o imóvel com inquilino dentro? Somente em acordo com o morador ou em casos de urgência. Caso contrário, é mais sensato esperar o fim do contrato ou negociar a saída temporária do inquilino.

Direitos e deveres do inquilino perante reformas no imóvel

Deveres do inquilino

• Permitir obras urgentes: Deve permitir reparos urgentes necessários, colaborando para que sejam realizados prontamente.
• Zelar pela manutenção do imóvel alugado: Deve cuidar da manutenção básica (consertos básicos, limpeza) e avisar imediatamente o proprietário sobre problemas maiores para evitar agravamentos.
• Não modificar sem autorização: Não pode fazer reformas estruturais ou alterações permanentes no imóvel sem autorização prévia do proprietário. Melhorias simples (ex: pintar paredes) podem ser feitas, desde que sejam reversíveis e o imóvel seja entregue como estava.
• Arcar com danos que causar: Se causar algum dano por uso indevido ou acidente, o inquilino deve pagar pelo conserto.

Direitos do inquilino

• Receber o imóvel em boas condições: Direito a receber o imóvel em bom estado e a que o proprietário realize os reparos necessários durante a locação, sem cobrar por defeitos anteriores.
• Indenização por melhorias: Se o inquilino gastar com obra necessária (emergencial) ou fizer melhoria útil com autorização, tem direito a ressarcimento. É importante guardar recibos e acordos por escrito.
• Desconto no aluguel ou rescisão: Se uma obra necessária durar mais de 10 dias, o inquilino tem direito a desconto proporcional no aluguel; se passar de 30 dias, pode rescindir o contrato sem multa.
• Privacidade e aviso prévio: Deve ser avisado antes de qualquer obra ou visita, exceto emergências. O inquilino tem direito à privacidade – nada de entradas sem consentimento – e as obras devem respeitar horários permitidos.

Em suma, o inquilino deve cuidar bem do imóvel e cumprir suas obrigações, facilitando os reparos necessários, e tem o direito de exigir que o proprietário cumpra o seu papel. Estar ciente desses direitos de inquilino ajuda a evitar abusos e garante uma locação equilibrada.

Procedimentos legais e comunicação durante uma obra com inquilino morando

Tanto o proprietário quanto o inquilino precisam seguir procedimentos legais e boas práticas de comunicação para conduzir obras ou reparos sem conflitos. Veja algumas orientações importantes:

Verifique o contrato de aluguel

O primeiro passo é consultar o contrato de locação. Nele podem constar cláusulas específicas sobre reformas e manutenções. É comum, por exemplo, o contrato exigir aval do proprietário para qualquer obra, ou definir que pequenos consertos até determinado valor ficam a cargo do inquilino.

Entender o que foi acordado por escrito evita desentendimentos. (Lembre-se de que o contrato não pode contrariar direitos básicos previstos em lei. Por exemplo, não pode obrigar o inquilino a pagar despesas que a lei proíbe, como obras estruturais do prédio.)

Comunique-se por escrito

Toda intenção de reforma, reparo ou qualquer problema deve ser comunicada oficialmente entre as partes. O inquilino deve notificar o proprietário (ou a imobiliária) assim que identificar a necessidade de um reparo relevante. Isso pode ser feito por e-mail, aplicativo de mensagens ou carta – o importante é ter um registro da comunicação.

Da mesma forma, se o proprietário for realizar uma obra, deve informar o inquilino por escrito, explicando a natureza da obra, as datas e a duração estimada.

Planeje a execução da obra

Após o contato inicial, programe a obra em conjunto. Definam datas e horários que causem o menor transtorno possível. Se for uma obra grande, avaliem se o inquilino precisará se ausentar do imóvel em algum período.

Nesse caso, negocie uma compensação: por exemplo, redução do aluguel pelos dias de indisponibilidade ou outra solução acordada entre as partes. Formalize tudo que for combinado (por exemplo, um aditivo contratual simples descrevendo o acordo sobre a reforma).

Siga normas técnicas e legais

Qualquer obra deve respeitar as regras do condomínio (horários permitidos, uso de elevador de serviço, proteção das áreas comuns) e as normas legais. É crucial contratar profissionais habilitados e obter autorizações necessárias (do condomínio ou da prefeitura) para reformas estruturais.

Normalmente o proprietário cuida disso quando ele promove a obra; já o inquilino, se for realizar melhorias autorizadas, deve seguir as mesmas exigências.

Acompanhe e documente

Durante a execução, mantenha diálogo constante. O inquilino deve relatar ao proprietário o andamento, especialmente se surgir algum imprevisto, e o proprietário deve estar disponível para resolver questões ou autorizar ajustes. Ao final, é recomendável uma vistoria conjunta para verificar o resultado. Documente com fotos o estado final, guarde notas fiscais e formalize por escrito a conclusão da obra. Isso evita disputas futuras sobre a qualidade ou eventuais danos.

Seguindo esses passos, as partes permanecem alinhadas e a obra ocorre dentro da legalidade. A boa comunicação é o elemento-chave: muitos conflitos surgem não pelo problema em si, mas por falta de diálogo e transparência. Por isso, mantenha o respeito e o profissionalismo em todas as trocas, sempre focando em resolver a situação da melhor forma para ambos.

Como a Mobg auxilia na gestão de obras em imóveis alugados

Contar com uma imobiliária profissional como a Mobg faz toda a diferença na gestão de reformas e manutenções em imóveis alugados. A Mobg atua como intermediária entre proprietário e inquilino, assegurando que as responsabilidades de cada um sejam cumpridas e que a comunicação seja eficiente.

Veja algumas formas de como a Mobg pode ajudar:

• Intermediação profissional: A equipe da Mobg acompanha de perto as solicitações de reparo dos inquilinos e as demandas dos proprietários. Quando um inquilino reporta um problema no imóvel, a Mobg aciona o proprietário rapidamente e busca a melhor solução. Tudo é registrado em sistema, garantindo transparência no processo.
• Orientação legal e contratual: A Mobg conhece a legislação de locação e orienta as partes conforme a Lei do Inquilinato. Isso evita erros como cobranças indevidas ou obras feitas sem autorização. Por exemplo, se o proprietário deseja melhorar o imóvel, a Mobg auxilia na negociação com o inquilino, elaborando aditivos contratuais se necessário e explicando os direitos e deveres de cada um nesse contexto.
• Prevenção de conflitos: Ao centralizar a comunicação, a Mobg evita atritos diretos entre locador e locatário. Questões delicadas – como descontos de aluguel por dias de obra ou divergências sobre quem paga determinado reparo – são mediadas pela imobiliária de forma imparcial, buscando sempre um entendimento. Isso traz tranquilidade para ambos os lados.

Em suma, a Mobg oferece uma gestão profissional do imóvel alugado, dando suporte completo em casos de manutenção e reforma. Com isso, proprietários têm a garantia de que seu patrimônio será bem cuidado e valorizado, e inquilinos têm a segurança de ter suas necessidades atendidas sem burocracia ou estresse.

Conheça os serviços da Mobg e veja como podemos ajudar você a ter uma experiência de aluguel descomplicada. Seja para administrar obras, resolver problemas no imóvel ou garantir uma locação segura, a Mobg está pronta para auxiliar proprietários e inquilinos em todas as etapas. Entre em contato e descubra como tornar a gestão do seu imóvel muito mais tranquila e eficiente!