Reforma tributária e o aluguel de imóveis: O guia completo do que pode mudar para os proprietários

A reforma tributária tem sido um dos temas mais debatidos no Brasil, prometendo simplificar o complexo sistema de impostos do país. Em meio a discussões sobre consumo e renda, um ponto específico tem gerado grande apreensão e dúvidas no mercado imobiliário: a possível nova tributação sobre os rendimentos de aluguel.

A pergunta que todo proprietário e investidor está se fazendo é direta: "Vou pagar mais imposto sobre o meu aluguel?".

A resposta curta é: provavelmente sim, mas a história é muito mais complexa do que parece. A reforma propõe uma mudança de lógica, que pode trazer não apenas desafios, mas também novas oportunidades para quem estiver bem preparado. Tentar entender o futuro com as regras do passado é o caminho para o erro.

Para te ajudar a navegar neste cenário de mudanças, nós da Mobg mergulhamos nas propostas e preparamos este guia completo. Vamos analisar, sem alarmismo, o que está em jogo, como o novo sistema deve funcionar e o que você, investidor, pode fazer para se adaptar e proteger a rentabilidade do seu patrimônio.

O cenário atual: Como o aluguel é tributado hoje?

Antes de olharmos para o futuro, precisamos entender o presente. Atualmente, a tributação do aluguel depende de quem é o locador.

• Para a pessoa física (a grande maioria dos proprietários): O rendimento do aluguel é tributado pelo Imposto de Renda da Pessoa Física (IRPF). O proprietário deve recolher o imposto mensalmente através do Carnê-Leão, seguindo a tabela progressiva que vai de isento a 27,5%. Deste rendimento, é possível abater algumas despesas, como a taxa de administração da imobiliária, o IPTU e a taxa de condomínio (se forem pagas pelo proprietário).
• Para a pessoa jurídica (empresas): Empresas que alugam imóveis e estão no regime do Lucro Presumido pagam, além do IRPJ e da CSLL, as contribuições para o PIS e a COFINS, com uma alíquota combinada de 3,65% sobre o faturamento.

O que a reforma tributária propõe? Descomplicando o IBS e a CBS

A espinha dorsal da reforma tributária é a criação de um Imposto sobre Valor Agregado (IVA) dual, que unifica diversos tributos. Ele será composto por:

• CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços): Substitui tributos federais como PIS e COFINS.
• IBS (Imposto sobre Bens e Serviços): Substitui o ICMS (estadual) e o ISS (municipal).

A grande mudança que impacta o nosso mercado é que a proposta inclui a locação de bens imóveis na base de cálculo desses novos impostos. Fala-se em uma alíquota combinada que pode chegar a 27,5%. À primeira vista, o número assusta. Mas é crucial entender o "pulo do gato" que muda todo o cálculo: o sistema de créditos.

O sistema de créditos: A chave para entender o impacto real

O IVA funciona em um sistema de "não cumulatividade plena". Em termos simples, isso significa que a empresa paga o imposto sobre sua receita, mas gera créditos para abater o imposto pago em todas as suas despesas e insumos ("o que ela gastou para gerar aquela receita").

Esta é a mudança de lógica mais importante. A discussão deixa de ser apenas sobre a alíquota e passa a ser sobre quais despesas poderão gerar créditos para o proprietário.

Quais seriam os "créditos" para um proprietário de imóvel?

Embora a regulamentação final ainda esteja em debate, a expectativa é que diversas despesas ligadas à locação possam gerar créditos para abater o IBS/CBS a ser pago. As principais são:

• Taxa de administração da imobiliária: O valor pago a uma gestora como a Mobg é um serviço diretamente ligado à receita do aluguel e, portanto, deve gerar crédito.
• Custos com reformas e manutenção: Gastos com materiais de construção e serviços de pedreiros, eletricistas ou encanadores (desde que emitam nota fiscal) também se tornariam créditos.
• Taxa de condomínio e IPTU: Há uma forte corrente que defende que estas despesas essenciais para a manutenção do bem também gerem créditos.
• Juros de financiamento imobiliário: Este é um ponto ainda em debate, mas sua inclusão beneficiaria enormemente os investidores que utilizam alavancagem financeira.
• Despesas com consumo: Contas de luz, água e internet do próprio imóvel.

Análise de impacto: Quem será mais afetado?

Com o sistema de créditos, o impacto da reforma não será o mesmo para todos.

• Para o proprietário pessoa física com poucos custos: Este perfil pode ser o mais impactado. Um proprietário que tem um imóvel quitado, sem grandes despesas de manutenção, terá poucos créditos para abater da alta alíquota, o que pode resultar em uma carga tributária maior que a atual.
• Para o investidor profissional (pessoa física ou jurídica): Este perfil, que gerencia múltiplos imóveis, realiza reformas constantes e tem uma estrutura de custos mais robusta, pode até ser beneficiado. O sistema de créditos incentiva a formalidade e a profissionalização, permitindo que todos os investimentos feitos no imóvel retornem, em parte, como crédito tributário.

Conclusão: Um convite ao planejamento

A reforma tributária sobre o aluguel ainda é um projeto, e muitos detalhes serão definidos. No entanto, a direção é clara: caminhamos para um sistema mais complexo, que exigirá um nível muito maior de organização e planejamento por parte dos proprietários.

O alarmismo não ajuda. O que ajuda é a informação de qualidade e a preparação. O momento de entender essas mudanças e de profissionalizar a gestão dos seus ativos imobiliários é agora.

O cenário tributário vai mudar. A necessidade de uma gestão profissional, transparente e digital para garantir sua tranquilidade e maximizar seus lucros nunca foi tão evidente.

Prepare seu portfólio para o futuro. Fale com os especialistas da Mobg e entenda como nossa plataforma e nossa consultoria podem ser suas maiores aliadas neste novo ambiente de negócios.

Mobg - Imobiliária Digital - Aluguel Rápido e Fácil

Aluguel de imóveis residenciais e comerciais. Encontre casas, apartamentos, salas comerciais e mais. Alugue rápido e fácil na imobiliária que mais cresce.

Mobg