Moro de aluguel e o proprietário pediu o imóvel de volta, e agora?

Quem mora de aluguel, pode receber um pedido inesperado do proprietário para que saia do imóvel. Aliás, este é um assunto muito recorrente no mercado de locações imobiliárias. Por isso, é comum ver imóveis que estão com seus contratos ativos, serem requisitados pelos proprietários, seja antes ou depois do vencimento. Mas será que isso é legalizado? Quando o proprietário pode pedir o imóvel alugado de volta?

Neste post, confira se isso é permitido e em quais circunstâncias. Veja também dicas para evitar surpresas desagradáveis com o seu aluguel. Boa leitura!

O locador pode pedir o imóvel alugado de volta, antes do término do contrato?

Para começar, precisamos entender que o proprietário não pode reaver o imóvel antes de o contrato acabar, sem que o inquilino tenha infringido algum termo do acordo ou da própria legislação.

Assim, apesar de ser muito comum ver locadores requisitando o imóvel, em vias legais isso não é possível. Ou seja, enquanto houver vigência, cumpre-se o que está estabelecido.

No entanto, o que pode acontecer é o próprio locatário romper o acordo e sair do imóvel. Nesse caso, é preciso fazer o pagamento da multa estabelecida ou determinada pela Justiça.

Quando o proprietário pode pedir o imóvel alugado de volta?

“Então, não há nenhuma situação quando o proprietário pode pedir o imóvel alugado de volta?” Não. Elas existem e são exceções.

Conforme o Art. 4º da Lei do Inquilinato, nº 8245/91, o proprietário não pode requerer o imóvel de volta antes do final de vigência do contrato. Assim, de modo geral, o imóvel pode ser reavido ao término do contrato.

Porém, segundo as circunstâncias dispostas no Art. 9º, ele também pode solicitar o imóvel de volta quando ocorrer a situação dos seguintes incisos:

I - por mútuo acordo;

II - em decorrência da prática de infração legal ou contratual;

III - em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos;

IV - para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti-las.

Ou seja, o contrato não pode ser desfeito ou o inquilino removido do imóvel só pela vontade do locador. Aliás, mesmo se o contrato apresentar cláusulas específicas, colocando o proprietário em posição de reaver o imóvel de forma divergente à Lei do Inquilinato, elas perdem a sua validade.

As infrações que você não pode cometer

Quando há mútuo acordo, falta de pagamento ou reparos, conseguimos entender mais fácil que o proprietário pode reaver o imóvel. Porém, o que seriam as infrações legais ou contratuais?

Nesse caso, pode haver diversas situações que levem a isso. Por exemplo, se o imóvel foi alugado para fins residenciais e o locatário o usa para fins comerciais, está modificando o uso presumido. Por isso, o locador pode reaver o imóvel.

Outro exemplo é quando é estipulado em contrato alguma regra. Por exemplo, a proibição de pets ou a sublocação do imóvel, e o locatário a aceita, mas depois descumpre.

Como funciona o pedido do imóvel de volta?

Você já viu que há situações quando o proprietário pode pedir o imóvel alugado de volta. A seguir, entenda melhor como funciona esse processo!

Em contratos com duração inferior a 30 meses

Quando o contrato é firmado por prazo indeterminado ou inferior a 30 meses, o locador só pode requerer o imóvel após 5 anos, desde que o inquilino não infrinja nenhum termo do contrato ou da lei vigente e, salvo algumas exceções, conforme retrata o Art. 47:

• caso o imóvel esteja ocupado pelo locatário e esteja relacionada com seu emprego, e houver a extinção deste contrato de trabalho;
• se for para uso próprio de seu cônjuge, companheiro ou familiar, desde que não tenha imóvel residencial próprio;
• se for pedido para demolição e edificação licenciada, ou obras aprovadas pelo Poder Público.

Nesse caso, é necessário proceder com o aviso prévio de 30 dias, para que o locatário tenha tempo de encontrar outro imóvel.

Em contratos com duração superior ou igual a 30 meses

Nos contratos com duração superior a 30 meses, o proprietário pode requerer o imóvel ao final do período, ou a qualquer momento posterior a este.

Nesse caso, isso pode ocorrer desde que não seja celebrado um novo contrato ou que o contrato anterior seja renovado mensalmente, por período indeterminado. Aqui, também é necessário dar o período de aviso prévio de 30 dias.

Em casos em que o imóvel é vendido

Outra situação de quando o proprietário pode pedir o imóvel alugado de volta, é se ele for colocado à venda e o negócio for concretizado.

Nesse caso, a situação é um pouco mais complexa, pois envolve outras questões. Por exemplo, o inquilino tem o dever de receber e permitir visitas ao imóvel, desde que as datas e horários sejam pré-acordadas.

Além disso, ele é o primeiro a receber uma oportunidade de compra, nas mesmas condições ofertadas ao mercado. Assim, o inquilino tem um prazo de 30 dias para dar um retorno sobre a compra ou não do imóvel.

Após a eventual desistência e venda para outra pessoa, ele terá um prazo de 90 dias para deixar o imóvel. Porém, assim que a casa ou o apartamento é vendido, há a possibilidade de negociação com o novo proprietário, para que a pessoa permaneça no local.

Quais os direitos do inquilino do imóvel?

Depois de saber quando o proprietário pode pedir o imóvel alugado de volta, também é essencial que você entenda os direitos do inquilino e outras situações que podem ocorrer.

Para começar, no caso de venda, caso o inquilino não seja notificado dentro de um prazo de 90 dias de que o novo proprietário irá requerer o imóvel, o contrato permanece ativo.

Outro caso é se a propriedade for alienada durante a locação. Aqui, o adquirente poderá denunciar o contrato, com prazo de 90 dias para desocupação. A exceção é se o contrato for por tempo determinado e contiver uma cláusula de vigência, em caso de alienação. Nessa situação, o contrato deve estar junto à matrícula do imóvel.

Assim, dependendo da situação e cláusulas contratuais, o inquilino pode até solicitar uma indenização. Outra situação que cabe esse pedido é quando o proprietário pede o imóvel para um uso determinado e não o cumpre. Por exemplo, dizer que vai morar no local e não fazer isso.

Por sua vez, no caso de inadimplência de aluguel, se a dívida foi paga, quem aluga tem 15 dias para apresentar provas e evitar a saída do imóvel.

O que fazer para evitar surpresas desagradáveis?

Agora que você sabe quando o proprietário pode pedir o imóvel alugado de volta, é importante fazer de tudo para evitar surpresas desagradáveis algum dia. Para isso, vale seguir dicas como:

• tenha um contrato claro e atualizado sempre que renovar;
• mantenha uma boa comunicação com o proprietário;
• pague o aluguel em dia;
• não descumpra as cláusulas do contrato;
• busque ajuda especializada, caso receba uma solicitação para sair do imóvel.

Na lei há situações descritas de quando o proprietário pode pedir o imóvel alugado de volta. Por isso, é essencial conhecê-las para saber como agir. Além disso, vale seguir nossas dicas para manter o diálogo e o acordo entre as partes. Assim, evita-se uma possível discussão jurídica, que afeta os dois lados de forma negativa. Contudo, se ainda assim for necessário, conte com uma assessoria especializada, já que é a melhor forma de garantir os seus direitos.

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