Entendendo a quebra de contrato de locação pelo locador: direitos e deveres

A quebra de contrato de locação pelo proprietário é uma situação que gera dúvidas entre locadores e locatários. Em Chapecó, vigora a Lei do Inquilinato, que define os direitos e deveres de locadores e locatários. Conhecer as regras é fundamental para uma locação segura e dentro da lei.

Este artigo explica as normas legais para a rescisão de contrato pelo locador, as diferenças entre contratos com ou sem cláusula de vigência mínima (30 meses), os procedimentos como notificação extrajudicial e prazos de aviso prévio, e os direitos do inquilino quando há quebra antecipada. Também trazemos um exemplo prático e uma seção de Perguntas Frequentes (FAQ) sobre o tema.

Regras da Lei do Inquilinato para quebra de contrato pelo locador

A Lei do Inquilinato estabelece em quais condições o proprietário (locador) pode rescindir um contrato de locação antes do prazo acordado. De modo geral, durante o prazo determinado no contrato, o locador não pode exigir que o inquilino desocupe o imóvel sem razão legal prevista​. Em contrapartida, o inquilino (locatário) pode devolver o imóvel antecipadamente, desde que pague a multa proporcional prevista no contrato​.

Existem hipóteses em que o locador pode encerrar a locação antecipadamente, caracterizando a “denúncia cheia” (justificativa legal específica). São exemplos: acordo mútuo entre as partes, infração legal ou contratual do inquilino, inadimplência (falta de pagamento) e necessidade de reparos urgentes no imóvel​.

Fora dessas hipóteses, a regra é que o locador deve aguardar o término do prazo contratual para reaver o imóvel. Se romper sem justa causa, poderá ser responsabilizado por quebra de contrato, e o inquilino poderá exigir indenização pelos prejuízos sofridos​. Salvo as exceções legais, o inquilino tem direito de permanecer no imóvel até o fim do contrato, e qualquer retomada antecipada por vontade do proprietário deve ser negociada (com compensação ao inquilino) ou obtida judicialmente.

Contratos com ou sem cláusula de vigência mínima (30 meses)

É comum que contratos de locação residencial tenham prazo inicial de 30 meses devido às regras da Lei do Inquilinato. Esse prazo influencia diretamente as possibilidades de rescisão pelo locador:

• Contratos com prazo igual ou superior a 30 meses: ao término do prazo, se o inquilino permanecer no imóvel por mais de 30 dias sem oposição do locador, o contrato é prorrogado automaticamente por tempo indeterminado. Nessa hipótese, o proprietário pode solicitar a desocupação a qualquer momento, dando 30 dias de prazo, sem precisar apresentar justificativa – é a chamada denúncia vazia, permitida após o período contratual.
• Contratos com prazo inferior a 30 meses: ao final do período acordado, o locador não pode retomar o imóvel sem motivo legal, ou seja, só poderá pedir a saída do inquilino se tiver uma das justificativas da denúncia cheia (uso próprio, infração, etc.). Nesses casos, o contrato se torna por prazo indeterminado com proteção ao inquilino, e o proprietário somente poderá retomar o imóvel se se enquadrar nas exceções previstas em lei​ – por exemplo, usar o imóvel como moradia própria ou de familiares que não possuam imóvel, realizar reforma que aumente a área em pelo menos 20%, ou se a locação já durar mais de cinco anos.

Notificação extrajudicial e prazos de aviso prévio

Quando o proprietário tem respaldo legal para retomar o imóvel – seja no fim de um contrato de 30 meses ou em alguma exceção prevista – é preciso respeitar os prazos de aviso prévio e comunicar formalmente o inquilino. A notificação extrajudicial é o meio recomendado para oficializar esse aviso: um documento escrito enviado ao locatário informando a intenção de rescindir ou não renovar o contrato, com a antecedência mínima exigida.

O prazo de aviso prévio mais comum é de 30 dias (em uma denúncia vazia após o término do contrato)​. Já em casos especiais, exige-se um prazo maior: na venda do imóvel alugado, a lei determina 90 dias para desocupação pelo inquilino. Além disso, antes de vender, o locador deve respeitar o direito de preferência do inquilino, oferecendo-lhe a oportunidade de comprar o imóvel em 30 dias​.

A notificação deve ser por escrito e comprovar o recebimento pelo inquilino (via cartório ou protocolo assinado), indicando claramente o prazo para desocupação. Se o aviso prévio não for respeitado, o locatário não é obrigado a sair na data pretendida. Em último caso, se o locatário se recusar a desocupar mesmo após notificado corretamente, o locador deverá ingressar com ação de despejo judicial para reaver o imóvel.

Direitos do inquilino em caso de quebra antecipada

Quando a rescisão parte do proprietário de forma antecipada, é crucial observar os direitos do inquilino. A legislação busca proteger o locatário de uma saída abrupta ou arbitrária. Em especial, o inquilino tem direito de permanecer no imóvel até o fim do contrato se não houver motivo legal para despejo​. Caso aceite sair antes do prazo por conveniência do locador, pode negociar uma indenização para cobrir eventuais prejuízos (gastos de mudança​). O inquilino não deve arcar com custos decorrentes da decisão unilateral do proprietário em romper o contrato.

Exemplos práticos

Alguns cenários comuns envolvendo a quebra de contrato pelo proprietário:

• Venda do imóvel durante a locação: João alugou uma casa com contrato de 12 meses. No 8º mês, o proprietário decide vender o imóvel e notifica João de seu direito de compra em 30 dias. João não tem interesse em comprar; o imóvel é vendido a terceiro, que então comunica João para desocupar em 90 dias. João usa esse prazo para encontrar outra moradia, sem pagar multa, já que a rescisão partiu do proprietário.

Perguntas Frequentes (FAQ)

• O proprietário pode pedir o imóvel de volta antes do fim do contrato? Em regra, não. Durante o prazo fixado, o proprietário não pode exigir a saída do inquilino sem um dos motivos previstos em lei. O usual é esperar o término do contrato ou buscar um acordo amigável.
• Qual a diferença entre um contrato de 30 meses e um de 12 meses para o locador? Após 30 meses, o locador pode reaver o imóvel mais facilmente (basta notificar com 30 dias de antecedência, sem precisar justificar)​. Já em contratos de 12 meses (ou outros prazos menores), ao término o contrato entra em prorrogação automática e o locador só pode pedir o imóvel de volta se tiver um motivo legal​, infração contratual ou venda.
• O inquilino tem direito a indenização se o proprietário quebrar o contrato? Sim. Se o locador encerrar o contrato sem justificativa legal, o inquilino pode exigir compensação pelos prejuízos. Em geral, resolve-se por acordo; mas se não houver consenso, o inquilino pode recorrer à Justiça.
• O que acontece se o imóvel for vendido durante a locação? O inquilino deve ser notificado sobre a venda e tem prioridade na compra​. Se não exercer a compra e o imóvel for vendido a terceiros, o novo proprietário pode pedir a desocupação em 90 dias​.

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