Rescisão de contrato de aluguel antes de 12 meses

A rescisão de contrato de aluguel antecipada de um contrato de locação pode ser desgastante e inconveniente para todas as partes envolvidas. Em boa parte dos casos, é melhor esperar até que os 12 meses completos terminem antes de rescindir o contrato de locação.

No entanto, pode haver algumas circunstâncias quando a rescisão antecipada é inevitável. Esta discussão é muito comum no cenário de aluguel de longa estadia, para aqueles contratos com prazo de vigência superior a 12 meses.

Este artigo explora esses cenários e fornecerá dicas sobre como lidar com eles. Continue a leitura até o fim e entenda tudo sobre o assunto.

O que diz o seu contrato?

O ponto de partida aqui é o seu contrato de locação. Ele é quem rege tudo mesmo se você não concordar com isso. Por isso, é preciso ter atenção aos detalhes a fim de garantir mais segurança nas suas negociações.

Salvo exceções, todos os contratos de locação apresentam uma cláusula que contempla rescisões ou possíveis motivos para uma quebra contratual. Junto a isso, constam os deveres e obrigações de cada parte e suas devidas penalidades.

Localize essas informações antes de seguir com as assinaturas. Também é válido conferir em conjunto o que diz a Lei do Inquilinato e contrapor com o que diz o seu contrato de locação. Em teoria, um contrato de aluguel deve seguir com rigor a Lei do Inquilinato. Explicamos mais sobre ela, a seguir.

O que diz a Lei do Inquilinato sobre os direitos e deveres das partes?

A lei do inquilinato, 8.245 de 1991, é um composto de normas e regras que organizam a relação entre locadores e locatários de imóveis no Brasil. Ela estabelece direitos e deveres mútuo, além de firmar regras para o pagamento de aluguel, reajuste e rescisão de contrato.

Suas normas se aplicam para locadores e locatários de maneira idêntica em toda e qualquer formas de locação de imóvel urbano, tais como residências, casas, unidades em condomínios, espaços não residenciais, locações em vaga de garagem e espaços voltados à publicidade.

Quando o locatário pode fazer a rescisão?

Compreender as situações em que o locatário pode fazer a rescisão de contrato vai te trazer clareza e mais segurança. Ao observar a Lei do Inquilinato, não há especificação de prazo para isso, ou seja, ela pode ser feita a qualquer momento.

Porém, será necessário o pagamento da multa estabelecida nos termos contratuais. Por isso, é necessário verificar as informações contidas no documento com muita atenção, a fim de se preparar financeiramente na intenção de fazer a rescisão.

O proprietário pode romper o contrato?

É muito comum a interpretação de que o proprietário possa requirir o imóvel “de volta” antes dos 12 meses, pagando uma multa ao inquilino. Isso só é permitido caso o inquilino concorde. Está estipulado no Art. 4º o que observamos a seguir:

Art. 4º. Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. Com exceção ao que estipula o § 2º do art. 54-A, o locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada. (Redação dada pela Lei n.º 12.744, de 2012)

Ou seja, existem algumas exceções nas quais o proprietário pode requerer o imóvel de volta, sendo as seguintes:

• por infração contratual pelo locatário;
• por inadimplência (falta de pagamento de aluguel e/ou encargos);
• para reparos urgentes determinados pelo Poder Público (se o locatário se recusar a aceitar a sua realização).

Ainda é importante compreender como funcionam as multas por rescisão. Por isso, explicamos mais sobre, a seguir!

Como fazer o cálculo da multa por rescisão?

Como você viu, em diversas situações o pagamento de multa por rescisão se torna necessário. Por isso, explicamos esse ponto em detalhes, logo a seguir. Continue a leitura e confira!

Multa por rescisão

Geralmente, quando o imóvel está alugado por meio de um intermediador, como uma imobiliária, a multa é de 3 meses de aluguel, proporcional ao período utilizado. São usados como garantia diversos mecanismos.

Por exemplo, é possível usar uma caução em dinheiro ou contratar um seguro. Vale consultar a imobiliária as opções disponíveis. Além disso, é importante salientar que esse cálculo de proporcionalidade é feito de duas maneiras diferentes (depende de cada caso). Destacamos mais, a seguir.

Proporcional ao período de vigência

Nesta situação, o cálculo será sobre os dias ou meses restantes para o fim do contrato. Isso faz com que a multa seja sempre alta, pois você sempre terá morado poucos meses comparado ao prazo de vigência (que geralmente é 36 meses). E assim, por consequência, fica mais difícil para o inquilino deixar o imóvel.

Então se o seu contrato é de 36 meses e você só morou 6, o cálculo fica atribuído aos 30 meses restantes, fazendo a conta subir. Percentualmente quer dizer que você morou 16,67% dos dias.

Proporcional ao período de carência (12 meses)

Quando a multa de rescisão for proporcional ao período de carência (12 meses), este cálculo fica mais justo e regular.

Seguindo o mesmo exemplo acima, se você tem um contrato de 36 meses com uma carência de 12 e quer rescindir o contrato no 6º mês, sua multa será calculada proporcionalmente aos 12 meses de carência, ou seja, percentualmente quer dizer que você morou 50% do tempo.

É preciso pagar multa em caso de transferência no trabalho?

Caso a empresa que você trabalhe tenha exigido uma transferência de cidade, você está isento da multa de rescisão contratual. Basta enviar uma notificação formal que contemple a assinatura do seu supervisor e respeitar os 30 dias de aviso.

Em uma situação onde você é o inquilino e opte por mudar de emprego ou de cidade, essa cláusula não é válida. Ela somente tem eficácia quando há uma transferência determinada por parte de seus superiores.

Como negociar a sua saída?

Diante de uma situação inevitável de saída, busque sempre negociar com o dono do imóvel ou intermediador. A melhor alternativa sempre é um acordo justo para ambas as partes.

Explanar a situação pela qual você esteja deixando o imóvel também é muito importante, principalmente no caso da razão ou motivo estiver relacionado a ele. Sempre é possível uma isenção ou eventual negociação de parcelamento neste momento. Veja, a seguir, quais os principais passos a fim de tornar esse processo mais confortável.

Faça um comunicado

Avisar de maneira antecipada que está planejando sair do imóvel é muito importante para o locador poder se organizar. A lei geralmente determina um prazo de aviso prévio que deve ser respeitado para ambas as partes.

Geralmente, esse prazo é de 30 dias, contando a partir da data do aviso. Também é necessário verificar o contrato e a legislação local para saber ao certo qual o prazo necessário.

Converse com o locador

Uma boa comunicação pode trazer diversos benefícios e evitar problemas. Por isso, inicie uma conversa aberta com o locador sobre suas intenções de sair do imóvel. Explique os motivos da sua decisão e esteja disposto a ouvir os pontos de vista do locador.

Além disso, vale a pena observar todo o contrato a fim de entender quais são os seus direitos e deveres. Esse cuidado manterá uma conversa bem informada e evitar desentendimentos que podem complicar a saída do imóvel.

Negocie condições

Com a intenção de manter um bom controle financeiro e evitar problemas nessa área, é válido discutir as condições financeiras sobre a sua saída. Caso conste em contrato, como você viu neste texto, será necessário fazer o pagamento de multa.

Em alguns casos, você tem direito de reaver o valor do depósito de garantia. Esteja preparado para negociar essas questões. Esse cuidado evitará o pagamento indevido e garantir mais tranquilidade para você.

Agora você já sabe como fazer a rescisão de contrato de aluguel. Como você pode perceber, em alguns casos de situações inevitáveis, o melhor caminho sempre é a negociação com as partes envolvidas.

Em casos eventuais que existem a possibilidade de permanecer no imóvel, vale a pena cogitar, pois assim você evita multas e custas desnecessárias. Lembre-se sempre de consultar a Lei do Inquilinato também.

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