Inquilino, imobiliária e condomínio: como funciona essa relação?

Este é um tema bastante comum no mercado imobiliário, envolvendo três partes diretamente, em um único imóvel. Como será que funciona essa relação e quais são os deveres e direitos de cada parte?

O que é um condomínio?

Antes de mais nada, importante explanar o que de fato é considerado um condomínio. De modo geral, é um espaço onde diversos proprietários, em comum acordo, compartilham suas áreas.

Ou seja, assim que um edifício em geral é concluído, existem diversos proprietários, cada qual com a sua unidade privativa. As áreas comuns, como hall de entrada, salão de festas, escadarias, elevadores, garagens, etc. são áreas que pertencem à todos.

• Cada proprietário é dono de sua parte individual, mas ao mesmo tempo, é dono de uma fração das áreas comuns;
• Todos os condôminos, sejam eles proprietários ou inquilinos, podem usufruir das partes coletivas;
• Não é permitido a venda ou monopólio destas áreas comuns, salvo por algum evento natural como incêndio, desmoronamento ou terremoto;
• A principal regulamentação está entre os artigos 1.331 e 1358 do Código Civil;
• Em geral, a gestão é feita por uma administradora contratada e/ou por um síndico.

O papel do síndico

O síndico em geral é uma pessoa escolhida em assembléia, que tem a responsabilidade de gerenciar e gerir conflitos, manter a ordem e o bom convívio dos moradores.

Conforme cada condomínio determina, o síndico também é remunerado e tem direito a férias. É dele a responsabilidade por convocar assembleias, aplicar multas e advertências, bem como representar o condomínio.

O papel da Administradora de Condomínios

O trabalho da administradora é complementar aos do Síndico. A administradora tem o objetivo de otimizar, profissionalizar e entregar uma gestão mais eficiente. Ela tem poderes para cuidar das áreas comuns, administrativas e financeiras.

Em geral, a administradora tem funções que são delegadas pelo síndico, e dentre estas funções as principais são: realizar cotações e compras, emitir advertências e multas, assessorar assembleias, realizar pagamentos de contas e prestar consultoria fiscal, tributária e trabalhista.

Relacionamento

É comum que os papeis possam ser confundidos, principalmente no caso de um imóvel ser alugado, que é quando temos alguém que usufrui das áreas comuns, mas de modo geral, não tem poderes perante o condomínio.

Um bom método de explicar esse relacionamento é o seguinte:

• A imobiliária, que está em contato com proprietário e inquilino, cuida "da porta pra dentro". Ou seja, ela tem poderes e deveres somente na área privativa do imóvel e atua nesta ponte.
• A administradora do condomínio e o síndico, que geralmente estão em contato com a imobiliária, cuidam "da porta para fora". Ou seja, ambos tem poderes e deveres para atuar nas áreas comuns do condomínio, bem como na situação quando envolve mais de um imóvel.

Responsabilidades do Inquilino

Durante a sua permanência no imóvel, o inquilino tem certas responsabilidades e poderes também.

É bom lembrar que o inquilino não é considerado condômino. Segundo os Arts. 1331 a 1358, a qualificação do locatário (inquilino) é a de possuidor.

Despesas

O inquilino, tem a obrigação de pagar todas as despesas ordinárias do imóvel, ou seja, todas as despesas que refletem manutenção e conservação do imóvel e do condomínio, tal como:

• Manutenção de elevadores;
• Conservação e limpeza de áreas comuns;
• Salários dos funcionários;
• Consumos de água, luz e esgoto (pertinentes ao condomínio);
• Seguro condominial;
• Taxa de Mudança (entrada e saída);
• Multas e advertências (por infração de regras).

Exemplo : A porta de entrada do condomínio não está abrindo corretamente.

Nesta situação, é papel da administradora ou do síndico contratarem o serviço e efetivarem o pagamento junto ao terceiro. Posteriormente, é feita a cobrança proporcional às unidades e quem deve pagar é o Inquilino, pois, caracteriza-se como uma manutenção usual ou cotidiana.

Responsabilidades do proprietário

O proprietário querendo ou não, estando o seu imóvel locado ou vago, tem uma relação permanente com o condomínio e com o imóvel.

Quando este imóvel está alugado por uma imobiliária como a Mobg, toda essa gestão é intermediada. É a imobiliária que detém os poderes de administrar o imóvel durante a vigência do contrato e é ela quem faz a ponte entre os problemas, inquilino e o imóvel.

Despesas

Por ele ser considerado o condômino, o condomínio (seja ele representado pelo síndico ou pela administradora), sempre irá lançar as cobranças conectadas com o imóvel e seu dono. Mas isso não quer dizer que a responsabilidade de pagamento pertence a ele.

O proprietário é responsável por qualquer despesa atrelada às despesas extraordinárias, como:

• Fundo de reserva;
• Benfeitorias e melhorias;
• Pinturas das áreas comuns e das áreas externas do edifício (podendo ou não incluir sacadas);
• Taxa de Obras;
• Paisagismo e decoração de áreas comuns.

Lembrando que é proibido o locador (proprietário do imóvel), transferir a responsabilidade pelo pagamento destas despesas, mesmo que isso possa estar descrito no contrato de locação.

Responsabilidades da Imobiliária

A imobiliária é quem administra e intermedia todas as situações pertinentes ao imóvel, qual muitas vezes, tem relação também com a administradora e/ou síndico.

Assim como comentado anteriormente, qualquer situação que venha a ocorrer "da porta para dentro", é dever e responsabilidade da imobiliária agir e intermediar.

É preciso observar com cautela as obrigações e responsabilidades de cada parte, para que tudo sempre fique transparente e cada um possa cumprir com seu dever, e assim, todos construírem um bom relacionamento de convívio e soluções de problemas.